Tout savoir sur la défiscalisation immobilière ?

Publié par Rigaut le 23/09/2022
dans la categorie Informations immobilières

Notre pays manque de logements pour répondre à la demande des locataires. Nos gouvernements successifs l’ont compris. Pour inciter investisseurs et propriétaires à louer leurs biens, la loi accorde un avantage fiscal aux bailleurs privés, s’ils respectent certains critères lors de l’achat et de la mise en location. 

Les conditions varient selon les dispositifs. Elles concernent à la fois : 

• le type de bien (neuf ou ancien) ;
• sa localisation ; 
• la durée de l’engagement à louer ; 
• le loyer ; 
• les ressources du locataire…

Inutile d'être un pro de l'immobilier ou plein aux as pour se lancer. La défiscalisation immobilière devient avantageuse à partir du moment où vous commencez à devoir payer plus de 5 000 € d'impôts par an. Vous devez seulement avoir votre résidence fiscale en France pour pouvoir prétendre aux différentes niches.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ? 

L’avantage fiscal peut prendre trois formes :

• Une diminution de votre revenu fiscal de référence. Retranchez du total de vos salaires, rentes et autres pensions alimentaires une partie des frais comme les travaux, les frais de gestion ou même le prix d’achat. En déclarant un revenu fiscal de référence moins élevé, votre assiette de calcul est moins importante et, cerise sur le gâteau, vous pouvez même changer de tranche d’imposition. 
• Une réduction du montant de l’imposition dû correspondant à un pourcentage de la valeur du bien. Votre revenu fiscal de référence reste le même, mais c’est votre impôt qui est revu à la baisse. 
• Un abattement sur les revenus fonciers. Cet avantage permet de ne pas gonfler vos ressources et d’éviter de passer dans la tranche d’imposition supérieure. 

Réduire vos impôts en investissant dans le neuf

Afin de favoriser la construction de nouveaux logements, l’État a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation réservés à l’investissement dans le neuf. 

La loi Pinel

La loi Pinel a remplacé en 2014 la loi Duflot et a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Elle vous permet d’obtenir d’une réduction de votre impôt sur le revenu lorsque vous mettez en location : 

• un appartement acheté neuf ;
• un appartement acheté en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• un local transformé en habitation ;
• un logement faisant l’objet d’importants travaux de rénovation. 

D’autres conditions sont exigées : 

• le logement doit être situé dans une zone considérée comme en tension ; 
• les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds définis chaque année ;
• le loyer ne peut pas dépasser un certain seuil ; 
• le logement doit respecter des normes de performance énergétique ; 
• le logement doit être loué nu et à titre de résidence principale.

Vous devez aussi vous engager à louer pendant au moins 6 ans. La réduction est accordée durant 12 ans maximum et ne peut excéder 21 % de la valeur de l’appartement (dans la limite de 300 000 euros). Son montant dépend de la durée du bail. Il est de :

• 2 % par an pendant les 6 premières années soit 12 % ;
• 2 % par an les trois années suivantes soit 6 % ;
• 1 % par an les trois dernières années soit 3 %.

Vous résidez dans un territoire français d'outre-mer ? Attention, les plafonds de ressources, les normes de construction et le taux de la réduction qui s’appliquent ne sont pas les mêmes. À compter du 1er janvier 2023, la réduction sera minorée pour passer à : 

• 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement de location de six ans ;
• 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement de location de neuf ans.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard vous permet de faire d'une pierre deux coups ! Vous pouvez récupérer la TVA acquittée lors de l’achat, mais aussi obtenir une réduction d’impôt correspondant à 11 % du coût du bien (qui doit être de 300 000 euros maximum) sur 9 ans. Cerise sur le gâteau, lorsque la réduction consentie par le fisc est supérieure à votre imposition, vous pouvez reporter le solde sur les années suivantes pendant 6 ans ! 

Pour être éligible, le logement doit être meublé et se situer : 

• dans une résidence étudiante ; 
• dans une résidence de services pour personnes âgées ou handicapées ; 
• dans un établissement de soins longue durée pour les personnes handicapées ou âgées.

S’il n’y a pas de conditions liées au locataire, vous devez exercer l’activité de loueur de meublé à titre non professionnel et déclarer vos loyers sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Soyez particulièrement vigilant lors de l’achat : vous devez acquérir le logement directement à votre nom, sans passer par un tiers.

Des dispositifs de défiscalisation immobilière pour le neuf et l’ancien

Que vous soyez propriétaire d’un appartement flambant neuf ou d’une maison ancienne, peu importe. Vous pouvez prétendre à ces deux dispositifs. 

Le déficit foncier

Saviez-vous qu'en matière d’investissement immobilier, perdre de l’argent peut parfois être une bonne affaire fiscale ? Si les recettes générées par votre bien sont inférieures aux charges supportées, l’administration fiscale accepte que vous retranchiez ce déficit de votre revenu global au moment de votre déclaration de ressources. 

Le déficit foncier présente de nombreux atouts. Tout d’abord, vous pouvez le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation dans le neuf ou l’ancien. Ensuite, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Enfin, si votre déficit dépasse 10 700 euros, vous pouvez le déduire :  

• pendant 6 ans de votre revenu global ;
• pendant 10 ans de votre revenu foncier. 

Pour en bénéficier, la location doit être non meublée et vous devez déclarer vos recettes locatives au régime réel. Attention, tout ne peut pas être déduit ! Prenez garde à ce que vos frais rentrent bien dans la liste des charges déductibles établie par le gouvernement (travaux d’entretien, de rénovation, d’amélioration, frais d’agence et de gestion, charges de copropriété, taxes non récupérables auprès du locataire…). Dernier conseil, pensez à conserver les justificatifs pour pouvoir les présenter au fisc en cas de contrôle. 

La location meublée non professionnelle

Vous avez comme projet de louer un appartement, une maison ou même une pièce de votre résidence principale équipée du mobilier nécessaire pour y vivre (literie, table, siège, réfrigérateur, plaques de cuisson…) ? Dans ce cas, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il peut s’agir de la location d’une résidence principale ou d’une location saisonnière. 

Vos revenus issus de la location en LMNP ouvrent droit à un abattement lors de la déclaration d’impôt. Son mode de calcul dépend de votre régime d’imposition. Le régime micro-BIC donne droit à un abattement de 50 % des revenus locatifs tandis que le régime réel vous permet de déduire les sommes engagées pour la location et l’entretien du bien (frais d’agence, réparations, remplacement des meubles…).

Le statut LMNP s’applique si : 

• vous ne percevez pas plus de 23 000 euros de loyers annuels ou vos revenus locatifs ne sont pas votre principale source de revenus ; 
• vous déclarez vos recettes locatives dans la catégorie des BIC.

Vous percevez plus de 23 000 euros de loyer par an et cette somme est supérieure à vos salaires ? Vous devenez alors un loueur en meublé professionnel (LMP). Vous êtes autorisé à déduire vos charges de fonctionnement et l’amortissement du bien de vos recettes. 

La loi Cosse 

Parfois appelé « Louer abordable », le dispositif Cosse vous accorde une déduction fiscale sur vos revenus locatifs si vous louez aux ménages les plus modestes. 

Pour pouvoir déduire une partie des loyers perçus, vous devez signer la convention Louer Mieux avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle va déterminer, entre autres, le plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser ainsi que le type de loyer (social, très social, intermédiaire). 

Vous pouvez également opter pour l’intermédiation locative. Dans ce cas, vous louez votre bien à une association qui le sous-louera ensuite aux ménages en très grande précarité qu’elle accompagne. 

La part des loyers déductible dépend de la localisation et du type de loyer. 

Faire baisser ses impôts en investissant dans l’ancien (et dans les travaux)

Les dispositifs suivants ont été pensés pour encourager les investisseurs et les propriétaires de logements vétustes à améliorer leurs performances énergétiques et le niveau de confort des occupants. 

La loi Denormandie

La loi Denormandie concerne les locaux commerciaux transformés en habitation et les logements anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement global. 

Pour défiscaliser en Denormandie, mieux vaut ne pas se tromper sur la localisation. Le bien doit être situé dans une ville éligible. Il s’agit de communes : 

• dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ; 
• implantées dans une zone Cœur de ville ;
• ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire. 

Rénover un bien vous fait peur ? Comme la foudre, vous ne frappez jamais deux fois au même endroit au moment d'enfoncer un clou ? Pas de panique ! Ce n'est pas à vous de mettre la main à la pâte. Pour prétendre au dispositif, vous ne pouvez pas faire les travaux vous-même. Ils doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant pour l’environnement (RGE) et correspondre à ceux mentionnés dans la liste fixée par le gouvernement.

Enfin, des conditions s’appliquent quant au prix du loyer, à la durée de la location et aux ressources du locataire, qui doit occuper les lieux à titre de résidence principale. 

Vous avez coché toutes les cases ? Si toutes les obligations sont remplies, l’État vous accorde une réduction sur le montant de votre imposition équivalent à la réduction Pinel. À terme, si vous mettez votre bien en location pendant 12 ans, vous profitez d’une économie d’impôt allant jusqu’à 21% de sa valeur, répartie ainsi : 

• 12 % les 6 premières années ;
• 6 % les trois suivantes ;
• 3 % les trois dernières. 

La valeur du bien est néanmoins plafonnée à 300 000 euros et 5 500 euros du mètre carré habitable. 

La loi Malraux

Vous souhaitez investir dans un immeuble avec du cachet et valoriser le patrimoine de notre beau pays tout en faisant diminuer vos impôts ? C’est possible grâce à la loi Malraux. Vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale en achetant un lot avec des travaux dans un secteur relevant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP). 

La réduction d’impôt s’applique en fonction de la valeur du bien et de ses travaux dans la limite de 400 000 euros sur une période de 4 ans. Elle n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Son taux varie en fonction de la localisation. Il est de :

• 22 % en PVAP ;
• 30 % en secteur PSMV.

D’autres critères doivent être respectés. Par exemple, les travaux doivent être réalisés par un architecte des bâtiments de France et faire l’objet d’une déclaration préalable en préfecture. Le logement doit également être loué pendant 9 ans, à titre de résidence principale. La bonne nouvelle ? Il n’y a pas de plafond de loyer ni de ressources pour l’occupant. 

La loi dite monuments historiques

Nul besoin de posséder un château vétuste ou une église en ruines pour ouvrir droit l’avantage fiscal accordé au titre des monuments historiques. Certains immeubles figurent sur la liste des bâtiments éligibles. En acquérant l’un d’eux et en y faisant des travaux, vous pouvez déduire de votre revenu fiscal la totalité des travaux et des intérêts du prêt. 

Véritable paradis de la défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments historiques n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales ni à une limite de dépenses. Et pour le propriétaire, pas d’obligation de location ni d’occupation ni d’ouverture au public. La seule contrainte est de conserver le bien pendant 15 ans. 

Quels que soient vos objectifs et vos moyens, il est possible d’améliorer la rentabilité de votre placement immobilier grâce aux différents programmes de défiscalisation immobilière. Mais attention à toujours respecter vos engagements et les conditions fixées par la loi. En cas d’infraction, le Trésor Public vous demandera, à minima, le remboursement des avantages consentis.